Vivienda usada en México: por qué domina el mercado hipotecario y qué debes revisar antes de comprar
Durante años se asumió que comprar una casa nueva era la mejor decisión. La vivienda usada quedaba como plan B. Pero los números del mercado hipotecario mexicano cuentan otra historia: en Ciudad de México, siete de cada diez créditos hipotecarios colocados hoy se destinan a vivienda usada, no a vivienda nueva.
Lo que dicen los créditos hipotecarios hoy
En Ciudad de México, alrededor del 76% de los créditos hipotecarios colocados entre enero y abril de este año 2026 se usaron para comprar vivienda usada; contra apenas 24% para vivienda nueva. A nivel nacional el promedio ronda 57%.
Hace apenas unos años, en 2019, la vivienda nueva representaba alrededor del 40% de las operaciones; hoy esa cifra bajó a cerca de 25%.
Por qué la vivienda nueva se quedó atrás
El costo del terreno puede representar más de 25% del costo total de un desarrollo, cuando lo que hace viable un proyecto de precio medio es que el suelo pese entre 12% y 20%. A esto se suma el tiempo: sacar adelante permisos puede tomar entre 18 y 24 meses, tiempo en el que el desarrollador no vende nada pero sí paga intereses e impuestos.
La ubicación que ya está hecha
Una casa o departamento usado casi siempre está en una colonia con transporte público funcionando, escuelas y comercios ya establecidos. La vivienda nueva suele levantarse en la periferia, precisamente porque ahí el terreno cuesta menos.
Precio y disponibilidad inmediata: la ecuación que convence
Una vivienda usada suele ofrecer un punto de entrada más accesible dentro de la misma zona, y a diferencia de una preventa, se puede escriturar, se puede pedir un crédito hipotecario para comprarla y se puede habitar en semanas en lugar de uno o dos años.
Lo que debes revisar antes de comprar una vivienda usada
Estado de las instalaciones eléctricas e hidrosanitarias, no solo el acabado visible.
Antigüedad de la construcción y si ha tenido mantenimiento estructural.
Humedad, grietas o fisuras en muros y plafones.
Estado del techo, azotea e impermeabilización.
Funcionamiento real de puertas, ventanas y cerraduras.
Adeudos de predial, agua y cuotas de mantenimiento.
Hacer un avalúo; o bien pedir una estimación de valor.
¿Vale la pena ahorrar en una inspección técnica antes de comprar? Casi nunca: es una fracción mínima del valor total de la operación comparada con lo que cuesta corregir un problema estructural después.
Documentación y escrituración: donde se decide si la operación es segura
Que la escritura esté a nombre del vendedor y coincida con el Registro Público de la Propiedad.
Que no existan gravámenes, hipotecas vigentes o embargos.
Que el predial y los servicios estén al corriente.
Que, si es sucesión o copropiedad, todos los propietarios firmen.
Certificado de libertad de gravamen actualizado.
Remodelaciones: el presupuesto que la mayoría olvida calcular
Si compras un departamento usado en 2.8 millones de pesos y necesitas actualizar cocina, baños y pintura general, ese trabajo puede representar entre 150,000 y 350,000 pesos adicionales.
Usada bien ubicada vs. nueva en preventa: cómo comparar según tu objetivo
Si tu objetivo es vivir ya, en zona consolidada, la vivienda usada bien ubicada suele ser la decisión más racional. Si tu objetivo es invertir a mediano plazo y tienes margen para esperar, una preventa bien seleccionada puede ofrecer plusvalía por apreciación durante la construcción.
Un ejemplo numérico para comparar con cabeza fría
Una casa usada de 180 m² en 3.5 millones, lista tras una remodelación ligera de 200,000 pesos, con mudanza en menos de dos meses. Y una casa nueva en preventa similar en 4.2 millones, con entrega en 20 meses. Si necesitas vivienda ahora, el tiempo ahorrado pesa más que la diferencia de precio.
Muchos compradores llegan con la idea de que "usada" significa conformarse. No es así. Significa comprar en una zona que ya funciona, a un precio que refleja la realidad del mercado, siempre que hagas la tarea de revisión técnica y legal antes de firmar.
En Beatriz Martínez Bienes Raíces creemos que comprar casa no debería depender de qué tan convincente es el showroom de ventas, sino de qué tan bien se ajusta la propiedad a tu vida real, tu presupuesto real y tu horizonte de tiempo real.
Beatriz Martínez Bienes Raíces
Bienes Raíces | Inversión inmobiliaria | Análisis de mercado
beatriz@beatrizmartinezbienesraices.com
