¿Cuánto vale realmente una propiedad?
Hoy la tecnología permite estimar el valor de un inmueble en cuestión de segundos.
Una de las primeras preguntas que se hace cualquier propietario cuando considera vender su casa o departamento es aparentemente muy sencilla: ¿Cuánto vale mi propiedad? - Abajo te dejo un link para pedir un estimado de valor gratuito
Durante años, buena parte del mercado inmobiliario ha utilizado como referencia los precios publicados de propiedades similares, la experiencia de los asesores inmobiliarios y los avalúos elaborados por un especialista.
Hoy se suma una nueva herramienta: los modelos automatizados de valuación, conocidos internacionalmente como AVM (Automated Valuation Models). Estas tecnologías utilizan bases de datos, modelos estadísticos y propiedades comparables para calcular en muy poco tiempo una estimación del valor de un inmueble.
En México, este tipo de herramientas comienzan a usarse en instituciones financieras, agencias inmobiliarias, desarrolladores, inversionistas y valuadores. Su objetivo no es sustituir el avalúo formal, sino agilizar determinados procesos y aportar información adicional para tomar decisiones.
¿Cómo funciona una valuación automatizada?
Una valuación automatizada no debería confundirse con una simple calculadora que multiplica los metros cuadrados de una propiedad por el precio promedio de una zona. Los modelos más avanzados buscan inmuebles verdaderamente comparables. Para hacerlo consideran factores como:
ubicación;
características del inmueble;
propiedades similares;
cercanía geográfica;
temporalidad de la información;
comportamiento reciente del mercado.
Uno de los sistemas que recientemente anunció su llegada a México es Pulse Asset, desarrollado por Accumin Intelligence.
De acuerdo con información publicada por El Economista, el sistema selecciona comparables procurando que sean inmuebles similares, cercanos geográficamente y con información reciente.
Además, utiliza datos procedentes de avalúos, oferta inmobiliaria monitoreada y bases sometidas a procesos de limpieza y eliminación de registros atípicos o duplicados. (El Economista)
El concepto detrás de esta tecnología es importante: el valor de una propiedad no puede determinarse correctamente utilizando únicamente un promedio general de precios.
Dos propiedades del mismo tamaño pueden valer cantidades muy diferentes
Imaginemos dos departamentos de 100 metros cuadrados. En teoría podríamos pensar que deberían tener un valor parecido. Pero uno podría encontrarse en un desarrollo nuevo, contar con dos lugares de estacionamiento, elevador, amenidades y una vista privilegiada. El otro podría tener veinte años de antigüedad, necesitar remodelación, no contar con elevador y encontrarse en una calle con menor demanda. Los metros cuadrados son exactamente los mismos. El valor de mercado no.
Por eso una valuación inmobiliaria debe analizar muchos factores simultáneamente.
La ubicación sigue siendo fundamental, pero también influyen la antigüedad, el estado de conservación, la distribución, los servicios, las amenidades, el estacionamiento, la oferta disponible y la demanda existente en una microzona.
Aquí es precisamente donde la tecnología puede aportar una ventaja importante: procesar grandes cantidades de información en muy poco tiempo.
Un buen sistema no solamente debe decir cuánto vale una propiedad
Para mí, uno de los aspectos más interesantes de esta evolución tecnológica es que nos arroja los datos que se utilizaron para comparar la propiedad en esa estimación de valor. No basta con que una plataforma arroje una cifra. También necesitamos saber ¿De dónde salió ese número?
Cuando alguien me pregunta cuánto vale una propiedad, hay otras preguntas que deberían acompañar esa respuesta:
¿Con qué inmuebles estamos comparándola?
¿Dónde están ubicados?
¿Tienen características similares?
¿Cuándo se obtuvieron esos datos?
¿Existe suficiente información en esa zona para considerar confiable la estimación?
Los nuevos modelos comienzan a incorporar precisamente esta transparencia. En el caso de Pulse Asset, por ejemplo, además de proporcionar una estimación de valor, el sistema muestra un nivel de confianza y los comparables utilizados para llegar al resultado.
Esto puede ser especialmente útil porque no todas las propiedades tienen la misma facilidad para ser valuadas.
En zonas con muchas operaciones y abundante información pueden existir numerosos comparables. Pero, en mercados pequeños, propiedades extraordinarias o desarrollos muy particulares, la cantidad de información disponible puede ser considerablemente menor.
Por eso conocer el grado de confianza del resultado es casi tan importante como conocer la cifra.
Precio anunciado no significa valor de mercado
Existe otro concepto que cualquier propietario debería entender antes de vender.
El precio publicado de una propiedad no necesariamente representa su valor real de mercado.
Cuando buscamos propiedades en internet encontramos el precio que cada propietario decidió solicitar.
Pero desconocemos cuánto estará dispuesto a negociar.
Tampoco sabemos si esa propiedad terminará vendiéndose en ese precio.
Por eso conviene diferenciar tres conceptos: Precio de Salida, Valor Estimado de Mercado y Precio de Cierre.
Precio de Salida
Es la cantidad en la que una propiedad comienza a ofrecerse al mercado.
Valor Estimado de Mercado
Es la referencia que obtenemos después de analizar características, ubicación, propiedades comparables, condiciones del mercado y otros factores.
Precio de Cierre
Es la cantidad que finalmente un comprador acepta pagar y un propietario acepta recibir.
Una buena estrategia inmobiliaria busca que estas cifras tengan coherencia entre sí.
Cuando una propiedad sale al mercado a un precio considerablemente superior al que los compradores están dispuestos a pagar, puede permanecer publicada durante meses. Con el tiempo suele comenzar una sucesión de reducciones de precio. Y ocurre algo paradójico: una propiedad que inicialmente parecía "cara" puede terminar transmitiendo al mercado la percepción de que existe algún problema porque lleva demasiado tiempo anunciada. En el extremo contrario, fijar un precio demasiado bajo puede significar que el propietario deje parte de su patrimonio sobre la mesa.
Por eso determinar correctamente el precio desde el principio puede cambiar completamente el resultado de una venta.
¿Quién puede utilizar estas herramientas?
Las aplicaciones potenciales son amplias.
Las instituciones financieras pueden utilizarlas para procesos preliminares de análisis, seguimiento de garantías o validación de información.
Las inmobiliarias pueden utilizarlas para orientar mejor las expectativas de compradores y vendedores.
Los inversionistas y desarrolladores pueden analizar grandes portafolios inmobiliarios.
Y los valuadores pueden utilizarlas como apoyo para encontrar y revisar propiedades comparables.
Según la información difundida sobre Pulse Asset, la plataforma ya supera los 180 usuarios activos y más de 35,000 valuaciones realizadas. (El Economista)
Más allá de una plataforma en particular, lo importante es observar la tendencia:
el mercado inmobiliario está avanzando hacia decisiones cada vez más sustentadas en datos.
¿La tecnología sustituirá al asesor inmobiliario?
Esta es probablemente la pregunta inevitable. Mi respuesta es que la tecnología no elimina la necesidad del conocimiento inmobiliario. Cambia la manera de ejercerlo.
Un algoritmo puede analizar miles de registros en segundos. Pero existen características que todavía requieren interpretación. Una remodelación especialmente bien ejecutada. Una vista que incrementa sustancialmente el atractivo de una propiedad. La diferencia entre una calle y otra dentro de la misma colonia. Los vecinos. La llegada de un nuevo desarrollo. Cambios recientes en infraestructura en las inmediaciones. El perfil de compradores que está llegando a una zona. La velocidad con la que realmente se están desplazando determinadas propiedades; o incluso algo tan importante como distinguir entre lo que los propietarios están pidiendo y lo que los compradores realmente están pagando.
La tecnología puede ayudar a reducir la subjetividad. El conocimiento local ayuda a interpretar los datos.
Y probablemente el profesional inmobiliario mejor preparado será cada vez más aquel que sepa combinar ambos mundos.
La inteligencia artificial está transformando el negocio inmobiliario
La valuación automatizada forma parte de una transformación mucho más amplia. La inteligencia artificial ya comienza a intervenir en distintas etapas de una operación inmobiliaria: desde la búsqueda de propiedades y el análisis de mercados hasta la prospección de compradores, la elaboración de contenidos, la atención inicial de clientes y el análisis de inversiones. Esto representa una enorme oportunidad.
Durante mucho tiempo, comprar o vender una propiedad ha implicado tomar decisiones con información fragmentada. Hoy tenemos la posibilidad de acceder a más datos, analizarlos con mayor rapidez y utilizarlos para comprender mejor el mercado. Pero existe una condición: tener más información no necesariamente significa tomar mejores decisiones. Hay que saber qué datos utilizar, de dónde provienen y cómo interpretarlos.
Entonces, ¿cuánto vale realmente tu propiedad?
Probablemente en los próximos años será cada vez más común que un propietario obtenga una primera estimación del valor de su inmueble en cuestión de segundos. Eso será extraordinariamente útil. Pero la pregunta importante dejará de ser solamente: ¿Cuánto dice la plataforma que vale? Y comenzará a ser: ¿Qué información respalda ese valor?:
¿Existen suficientes propiedades comparables?
¿Son realmente similares?
¿Son datos recientes?
¿Qué está ocurriendo actualmente en esa zona?
¿Ese precio corresponde a propiedades anunciadas o a operaciones reales?
¿Hay factores particulares de mi inmueble que el modelo no está considerando?
Estas preguntas son fundamentales porque estamos hablando, en muchos casos, de uno de los activos más importantes del patrimonio de una persona o de una familia.
Mi perspectiva
La tecnología aplicada al sector inmobiliario me parece una de las transformaciones más interesantes que estamos viviendo. Particularmente porque puede ayudarnos a sustituir decisiones basadas solamente en percepción por decisiones respaldadas por información. No considero que los modelos automatizados de valuación sustituyan al especialista. Creo que pueden hacer algo mucho más interesante: convertirse en una herramienta que permita al especialista trabajar mejor.
El futuro de la intermediación inmobiliaria probablemente estará en la combinación de tres elementos:
tecnología, datos y experiencia de mercado.
Porque una plataforma puede procesar información. Un algoritmo puede encontrar comparables. Y la inteligencia artificial puede detectar patrones. Pero convertir toda esa información en una decisión patrimonial acertada seguirá requiriendo criterio. Y cuando se trata de vender, comprar o invertir en bienes raíces, el objetivo nunca debería ser simplemente obtener un número. El objetivo debe ser entenderlo y enfocarlo hacia la mejor toma-de-decisiones.
Beatriz Martínez Bienes Raíces
Bienes Raíces | Inversión inmobiliaria | Análisis de mercado
beatriz@beatrizmartinezbienesraices.com
